Vad som gäller sedan 1 april 2026
Bolån regleras nu i lagen om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter. Tre förändringar är avgörande.
Bolånetaket är 90 procent vid köp av en bostad. Kontantinsatsen är därmed minst 10 procent av marknadsvärdet, inte 15. På en bostad för tre miljoner betyder det 300 000 kr i stället för 450 000 kr.
Tilläggslån är begränsat till 80 procent. Vill du senare utöka lånet på en bostad du redan äger, till exempel för en renovering, är taket lägre än vid köpet. Regleringen är alltså generösare när du köper och stramare därefter.
Det skärpta amorteringskravet är avskaffat. Tidigare krävdes en extra procent i amortering om bolånet överskred 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Det kravet finns inte längre, vilket sänkte den högsta tvingande amorteringsnivån från tre till två procent per år.
Amorteringen efter regeländringen
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|
| Över 70 % | Minst 2 % av kreditbeloppet |
| 50–70 % | Minst 1 % av kreditbeloppet |
| Högst 50 % | Inget lagstadgat krav |
Lånar du 90 procent av bostadens värde hamnar du alltså i den högsta nivån och amorterar minst två procent per år. Det är den kostnad som följer av att utnyttja det höjda taket, och den ska räknas in i månadskalkylen tillsammans med räntan.
Två detaljer är lätta att missa. Har du ett befintligt lån som omfattas av det gamla skärpta kravet upphör det inte automatiskt – du behöver komma överens med banken om en villkorsändring. Och omvärdering av bostaden för att ändra amorteringstakten eller utöka låneutrymmet får som huvudregel göras tidigast vart femte år.
Kan du låna till kontantinsatsen?
Det finns inget förbud, men tre saker gör det svårare än det låter.
Banken räknar in blancolånet i sin kalkyl över vad du har kvar att leva på. Ett blancolån på 300 000 kr med hög månadskostnad kan därför sänka det bolån du beviljas mer än det tillför i kontantinsats – nettoeffekten blir negativ.
Räntan skiljer sig kraftigt. Bolånen i vår jämförelse ligger på 3,10–5,71 procent effektiv ränta, medan blancolån börjar på 5,48 procent och har en median för lägsta erbjudna ränta på 10,30 procent. Du finansierar alltså den billigaste delen av ditt köp med den dyraste sortens kredit.
Och du måste upplysa banken om lånet. Att utelämna det i en bolåneansökan är inget alternativ – skulden syns i kreditupplysningen, och en ansökan som bygger på ofullständiga uppgifter faller när den kontrolleras.
Alternativen är oftast bättre
Spara ihop resten. Med taket på 90 procent är beloppet lägre än tidigare, och tio procent är för många nåbart inom ett par år.
Köp billigare. Kontantinsatsen är en andel, så ett lägre pris sänker både den och månadskostnaden.
Lån eller gåva från familj. Gåvoskatten och arvsskatten avskaffades i Sverige 2004 och 2005, så en gåva är skattefri utan beloppsgräns. Handlar det om förskott på arv påverkar det däremot fördelningen mellan arvingar, så skriv ned vad som gäller. Är det ett lån vill banken normalt se villkoren, eftersom även ett familjelån är en skuld i kalkylen.
Vänta med renoveringen. Behöver du utrymme för att rusta upp bostaden är taket för tilläggslån 80 procent, vilket talar för att planera in kostnaden i köpet i stället för efteråt.
Tänk på: prata med banken innan du tar ett blancolån för kontantinsatsen. Bankerna gör olika bedömningar, och en del avvisar upplägget helt. Att ha lånet på plats innan du får ett nej på bolånet är en dyr ordningsföljd.
